La inversión en bienes raíces se transformó en una de las configuraciones más rentables del mercado. Un individuo organizado financieramente, con aptitud crediticia y de ahorro por mes puede hoy entrar a la adquisición de departamentos para inversión. Pero ¿Cuántas propiedades puede tener una persona en Chile?

Las motivaciones de los inversores son muchas y muy variadas, por otro lado, el actual sistema de fondo de pensiones  y sus bajos montos de jubilación están motivando al segmento de joven profesional a tomar las inversiones inmobiliarias como la preferible vía para complementar sus capitales futuros.

No obstante, si ya tienes una propiedad para inversión ¿Puedes adquirir otra propiedad? Claro que si puedes hacerlo, pero debes cumplir con algunos requisitos para comprar departamento para inversión o para vivir.

Requisitos mínimos para comprar departamento para inversión

 Los requisitos mínimos que en Gen Proactivo te recomendamos que debes tener para poder optar a la compra de un departamento o vivienda para inversión son:

  • Tener entre 25 y 45 años
  • Tener una renta mínima de 1.500.000 líquidos
  • Estar en una época laboral activa, y tener aptitud crediticia
  • Tener buen accionar en el sistema financiero
  • No tener enormes deudas
  • Tener aptitud de ahorro mensual.

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Cuantas propiedades puede tener una persona en Chile: ¿Qué necesita?

Y si ya tienes una propiedad de inversión y deseas continuar comprando debes:

  • Demostrar que tu propiedad está en arriendo, con el contrato legalizado previamente en una notaría. Así puedes mostrar que los hipotecarios vigentes tiene un respaldo de pago
  • Asegurar que el arrendatario de tu propiedad no muestra hábitos irregulares en el sistema financiero
  • Presentar los recibos de por lo menos 6 meses de arriendo para lograr elegir a un nuevo crédito hipotecario
  • Mantener el valor del arriendo de tu bien mayor o igual al dividendo.

La oportunidad de entrar a una segunda o tercera propiedad para inversión depende bastante de en qué etapa se compre esa propiedad, debido a que lo ideal es que sea lo más económica posible. Hay que tratar de adquirirla en etapas de Pre Venta o Venta en Blanco.

La sugerencia de genproactivo.com para un profesional promedio es adquirir por lo menos 2 propiedades para inversión DFL2, ya que de esta manera puedes acceder a los beneficios de no pagar impuestos por estas propiedades.

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Ventajas de invertir en propiedades Chile a través de una sociedad de inversión

¿Cuáles son las ventajas de invertir en propiedades por medio de una sociedad de inversión? Cuando te decides a comprar más de dos propiedades para inversión, resulta aconsejable descartar la iniciativa de llevarlo a cabo como persona natural, dado que a través de una sociedad de inversión se tienen la posibilidad de explotar una una serie de beneficios.

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Mejor tratamiento fiscal y otros sujetos de crédito

En líneas en general, una sociedad de inversión inmobiliaria es una compañía que como lo apunta la Ley de Impuesto a la Renta, tributa como contribuyente de Primera Categoría. En ese sentido, en relación del régimen tributario al que pertenezcas, debes realizar los pagos a una tasa fija sobre las utilidades que desarrollan tus rentas inmobiliarias:

  • 25% Renta atribuida
  • 27% Parcialmente integrado

En cambio, cuando la inversión se ejecuta como persona natural, las rentas conseguidas por el alquiler de propiedades son gravadas por el Impuesto Global Complementario, que es progresivo porque, a más grande renta, más grande es la tasa que debe pagarse: entre el 0% y el 35%.

Por lo tanto, cuando se tienen más de dos departamentos de inversión, la carga tributaria se suma a la de los otros capitales que se tengan como persona natural, de tal modo, que dependiendo de la tasa podría perjudicarte, y podría ser más favorable traspasar las rentas inmobiliaria a una sociedad de inversión.

Una sociedad es otra persona jurídica, con otro RUT, y al cabo de algunos años de operación, se transforma además en otro sujeto de crédito (distinto a la persona natural dueña), que puede optar por el financiamientos hipotecarios, lo que facilita apalancar la adquisición de propiedades futuras, sin ser la persona natural la que toma la deuda de modo directo.

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Deducción de gastos

Las sociedades de inversión tienen la posibilidad de admitir gastos y, entonces, deducirlos de la base imponible del impuesto sobre la renta. En la situación de la renta residencial en Chile, algunos gastos tienen la posibilidad de considerares reparaciones de las propiedades, servicios y gastos recurrentes en periodos de vacancia, costos de administrativos, etc.

Así, la carga tributaria es menor de la que asumiría un individuo natural, que no puede deducir estos costos.

Depreciación como gasto

Los inmuebles de una sociedad de inversiones son activos fijos que en concordancia con la Ley de Impuesto a la Renta, sufren una depreciación que el fisco reconoce como un gasto primordial para producir la renta.

Consecuentemente, además es un gasto que facilita achicar la base imponible, sin corresponder en esta situación, a un fluido de egreso efectivo. La deprecación es un criterio contable, y no posee relación con la plusvalía de las propiedades que éstas logren tener en el tiempo.

Dicho criterio trata especialmente de la edificación, en el sentido que, contablemente, ella sufre un menor valor con el tiempo, que se va reconociendo año a año.

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Transferencia de la sociedad y herencia

El vender una sociedad de inversiones, o trasladar una participación de ella, a un tercero, es un trámite más simple que trasladar de manera directa el dominio de un inmueble a un tercero, y tiene además secuelas e implicancias tributarias diferentes.

Y cuando se piensa en asuntos relacionados con la herencia y los impuestos asociados, además es más sencillo el administrar el traspaso de los derechos, o acciones, de una sociedad que es dueñas de un grupo de inmuebles, que heredar los inmuebles de manera directa.

Para una sociedad de inversiones, además existen mejores fórmulas para planificar tributariamente dicho hecho, respecto de las opciones que tiene un individuo natural, aunque en esta clase de de decisiones influyen muchas variables, por lo cual es requisito llevar a cabo un completo examen caso a caso.

Por último, hay que tener en cuenta además que las sociedades tienen algunos costos en su formación y en su operación, como contables, patentes, etc., por lo cual hay que tener en cuenta bien todas estas variables, para tomar la preferible elección.