Invertir en propiedades en Chile resulta muy interesante para los inversores. No obstante, hay que tener mucha atención, al Cap Rate inmobiliario. Es decir, al flujo de dinero que se va a recibir por concepto de arriendo de la propiedad. Ciertamente, en el negocio de la renta residencial, el valor de compra de la propiedad y el flujo de efectivo que este crea en el tiempo son los puntos claves a investigar.

Frente a esto, uno de los indicadores m√°s popular es el ‚ÄúCap Rate‚ÄĚ, el cual nos ir√° a dar un par√°metro de rentabilidad asociado a un cierto compromiso. Este indicio facilita considerar una inversi√≥n espec√≠fica, y lo que es m√°s relevante, nos va a indicar si la propiedad es servible para invertir o no.

Adem√°s, nos puede ser √ļtil como medida comparativa de la inversi√≥n entre una regi√≥n y otra. S√≠guenos y veamos c√≥mo sacar el Cap Rate, para qu√© sirve, qu√© significa y por qu√© es importante conocerlo antes de hacer una inversi√≥n inmobiliaria.

¬ŅQu√© es el Cap Rate Inmobiliario o Tasa de Capitalizaci√≥n?

¬ŅQu√© quiere decir Cap Rate? Cap Rate en espa√Īol significa Tasa de Capitalizaci√≥n y es una herramienta financiera que mide la relaci√≥n entre el desempe√Īo neto obtenido en el transcurso de un tiempo en relaci√≥n con la inversi√≥n total realizada.

  • La tasa de capitalizaci√≥n representa el desempe√Īo esperado, en esta situaci√≥n generado por un inmueble, en un a√Īo de explotaci√≥n descontando los gastos de administraci√≥n y financiaci√≥n incurridos.
  • El Cap Rate representa el desempe√Īo neto esperado o generado por un inmueble en el transcurso de un tiempo de explotaci√≥n, por lo general un a√Īo.

Entre otras cosas, si adquirimos una propiedad en $200.000.000, y la renta por mes estimada es de $700.000, percibir√≠amos capital cada un a√Īo de $8.400.000, que nos dar√≠a un Cap Rate hecho m√°s simple de 4,2% anual, cifra sobre la cual deber√≠amos utilizar los costos de administraci√≥n para conseguir un Cap Rate real.

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Cap Rate formula: C√≥mo calcular el Cap Rate              

¬ŅQuieres saber c√≥mo se saca el Cap Rate? Hay diferentes formas para calcular la rentabilidad de una inversi√≥n, una de ellas, y la m√°s sencilla, es la siguiente: R=(I/V)x100  

En esta ecuaci√≥n, I es el ingreso anual y V es el valor de la propiedad. Cabe poner √©nfasis que las tasas usadas son anuales. Por ejemplo, si una propiedad tiene un valor de $60.000.000 y se puede arrendar en $400.000 al mes, lo que va a generar $4.800.000 al a√Īo, su rentabilidad anual, calculada de forma f√°cil, con la f√≥rmula previa va a ser de 8,0%.

Para tener un valor de ingreso real, hay que tener en cuenta el NOI o Ingreso Operativo Neto, el cual representa todo el capital que crea la propiedad menos los costos operacionales y de mantención que implica.

Efectuado este ajuste, se obtiene lo que se conoce como Cap Rate, que se calcula por medio de la siguiente fórmula:

Cap Rate = (NOI / V) x 100

Siguiendo el ejemplo previo, si los costos de mantenci√≥n por mes son de $50.000, el NOI ser√≠a $350.000 por mes, lo que equivale a $4.200.000 de ingreso anual. Si ocupamos la f√≥rmula otorga un 7,0% de Cap Rate.      

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Para qué sirve Cap Rate

Calcular el Cap Rate, otorga una perspectiva m√°s global para una precisa evaluaci√≥n de la inversi√≥n. Cabe poner √©nfasis que no es la exclusiva, ni la m√°s completa, pero es un √≥ptimo primer indicio. El Cap Rate refiere a los compromisos o riesgos que se esperan en una inversi√≥n inmobiliaria, la que est√° determinada por algunos factores del inmueble, como la localizaci√≥n, el vecindario, el tipo de residencia, condiciones, etc.     

Cu√°l es el Cap Rate ideal

No existe un Cap Rate ideal, sin embargo, las tasas de capitalización más bajas significan menos compromiso y las tasas de capitalización más altas son de mayor compromiso, entonces, depende de ti elegir el tipo de inversión. Por ejemplo, el Cap Rate Chile es variable y en localidades principales como Santiago de Chile, se pudiera conseguir hasta en un 7%.

En Las Condes, por ejemplo, se muestran tazas de Cap Rate sobre el 3% ó 4% más UF, en tanto que Estación Central tiene un Cap Rate sobre el 6% más UF. De esta forma, entre otras cosas, un inversionista podría elegir invertir en Las Condes y entrar a una menor rentabilidad asociado a una menor percepción de riesgos.

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Cap Rate vs ROI: ¬ŅCu√°l es la diferencia?

Cap Rate mide la tasa de desempe√Īo de una propiedad de alquiler. El c√°lculo se utiliza con propiedades que desarrollan capital y no poseen presente los pagos de la hipoteca. La f√≥rmula es √ļtil para contrastar propiedades semejantes en el mismo mercado.

Por su parte, el ROI (retorno de la inversi√≥n) se usa para vigilar el desempe√Īo de una inversi√≥n. El c√°lculo del ROI se puede usar para propiedades de rehabilitaci√≥n y reparaci√≥n que no desarrollan capital, y para inversiones de adquisici√≥n y retenci√≥n en per√≠odos de mayor extensi√≥n. Adem√°s, a diferencia del c√°lculo de la tasa de capitalizaci√≥n, el ROI influye en el valor de financiamiento.

Algunas consideraciones antes de llevar a cabo una inversión inmobiliaria en Chile

Un consejo servible para llevar a cabo una inversión inmobiliaria en Chile es que la inversión debe ir de la mano del área en donde se quiera invertir. De esta forma, mientras la región esté más consolidada, menor va a ser su rentabilidad, ya que su prima por compromiso o compensación va a ser menor que la de un área no consolidada y con superiores opciones de riesgo. En este sentido, es importante considerar:

  • La vida √ļtil (per√≠odo de tiempo) del inmueble. Este per√≠odo viene dado por las caracter√≠sticas intr√≠nsecas del procedimiento (los flujos de fondos m√°s lejanos en el tiempo son muy castigados cuando se los actualiza).
  • En lo que se refiere a la tasa de descuento, m√°s all√° de que no es un tema simple de determinar, se tiene la posibilidad de plantear diferentes niveles de tasas, que llevar√°n a otros muchos valores recientes. Conociendo los distintos resultados en el Reporte de Tasaci√≥n, qui√©n deba tomar la elecci√≥n va a poder usar el valor de hoy que surja de la tasa de descuento que √©l considere m√°s correcta.
  • Es primordial que se establezca una relaci√≥n vendedor-comprador fuertemente determinada por los intereses del comprador (beneficios futuros). De manera que, al deducir el valor, los primeros pron√≥sticos del tasador se deben orientar hacia la potencialidad de la propiedad para crear capital.
  • El paso final, el descuento de ganancias futuras para saber su valor de hoy, se apoya en elegir la tasa de inter√©s correcta para la propiedad que es tasada.  

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