Invertir en propiedades en Chile resulta muy interesante para los inversores. No obstante, hay que tener mucha atención, al Cap Rate inmobiliario. Es decir, al flujo de dinero que se va a recibir por concepto de arriendo de la propiedad. Ciertamente, en el negocio de la renta residencial, el valor de compra de la propiedad y el flujo de efectivo que este crea en el tiempo son los puntos claves a investigar.

Frente a esto, uno de los indicadores más popular es el “Cap Rate”, el cual nos irá a dar un parámetro de rentabilidad asociado a un cierto compromiso. Este indicio facilita considerar una inversión específica, y lo que es más relevante, nos va a indicar si la propiedad es servible para invertir o no.

Además, nos puede ser útil como medida comparativa de la inversión entre una región y otra. Síguenos y veamos cómo sacar el Cap Rate, para qué sirve, qué significa y por qué es importante conocerlo antes de hacer una inversión inmobiliaria.

¿Qué es el Cap Rate Inmobiliario o Tasa de Capitalización?

¿Qué quiere decir Cap Rate? Cap Rate en español significa Tasa de Capitalización y es una herramienta financiera que mide la relación entre el desempeño neto obtenido en el transcurso de un tiempo en relación con la inversión total realizada.

• La tasa de capitalización representa el desempeño esperado, en esta situación generado por un inmueble, en un año de explotación descontando los gastos de administración y financiación incurridos.
• El Cap Rate representa el desempeño neto esperado o generado por un inmueble en el transcurso de un tiempo de explotación, por lo general un año.

Entre otras cosas, si adquirimos una propiedad en $200.000.000, y la renta por mes estimada es de $700.000, percibiríamos capital cada un año de $8.400.000, que nos daría un Cap Rate hecho más simple de 4,2% anual, cifra sobre la cual deberíamos utilizar los costos de administración para conseguir un Cap Rate real.

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Cap Rate formula: Cómo calcular el Cap Rate              

¿Quieres saber cómo se saca el Cap Rate? Hay diferentes formas para calcular la rentabilidad de una inversión, una de ellas, y la más sencilla, es la siguiente: R=(I/V)x100  

En esta ecuación, I es el ingreso anual y V es el valor de la propiedad. Cabe poner énfasis que las tasas usadas son anuales. Por ejemplo, si una propiedad tiene un valor de $60.000.000 y se puede arrendar en $400.000 al mes, lo que va a generar $4.800.000 al año, su rentabilidad anual, calculada de forma fácil, con la fórmula previa va a ser de 8,0%.

Para tener un valor de ingreso real, hay que tener en cuenta el NOI o Ingreso Operativo Neto, el cual representa todo el capital que crea la propiedad menos los costos operacionales y de mantención que implica.

Efectuado este ajuste, se obtiene lo que se conoce como Cap Rate, que se calcula por medio de la siguiente fórmula:

Cap Rate = (NOI / V) x 100

Siguiendo el ejemplo previo, si los costos de mantención por mes son de $50.000, el NOI sería $350.000 por mes, lo que equivale a $4.200.000 de ingreso anual. Si ocupamos la fórmula otorga un 7,0% de Cap Rate.      

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Para qué sirve Cap Rate

Calcular el Cap Rate, otorga una perspectiva más global para una precisa evaluación de la inversión. Cabe poner énfasis que no es la exclusiva, ni la más completa, pero es un óptimo primer indicio. El Cap Rate refiere a los compromisos o riesgos que se esperan en una inversión inmobiliaria, la que está determinada por algunos factores del inmueble, como la localización, el vecindario, el tipo de residencia, condiciones, etc.     

Cuál es el Cap Rate ideal

No existe un Cap Rate ideal, sin embargo, las tasas de capitalización más bajas significan menos compromiso y las tasas de capitalización más altas son de mayor compromiso, entonces, depende de ti elegir el tipo de inversión. Por ejemplo, el Cap Rate Chile es variable y en localidades principales como Santiago de Chile, se pudiera conseguir hasta en un 7%.

En Las Condes, por ejemplo, se muestran tazas de Cap Rate sobre el 3% ó 4% más UF, en tanto que Estación Central tiene un Cap Rate sobre el 6% más UF. De esta forma, entre otras cosas, un inversionista podría elegir invertir en Las Condes y entrar a una menor rentabilidad asociado a una menor percepción de riesgos.

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Cap Rate vs ROI: ¿Cuál es la diferencia?

Cap Rate mide la tasa de desempeño de una propiedad de alquiler. El cálculo se utiliza con propiedades que desarrollan capital y no poseen presente los pagos de la hipoteca. La fórmula es útil para contrastar propiedades semejantes en el mismo mercado.

Por su parte, el ROI (retorno de la inversión) se usa para vigilar el desempeño de una inversión. El cálculo del ROI se puede usar para propiedades de rehabilitación y reparación que no desarrollan capital, y para inversiones de adquisición y retención en períodos de mayor extensión. Además, a diferencia del cálculo de la tasa de capitalización, el ROI influye en el valor de financiamiento.

Algunas consideraciones antes de llevar a cabo una inversión inmobiliaria en Chile

Un consejo servible para llevar a cabo una inversión inmobiliaria en Chile es que la inversión debe ir de la mano del área en donde se quiera invertir. De esta forma, mientras la región esté más consolidada, menor va a ser su rentabilidad, ya que su prima por compromiso o compensación va a ser menor que la de un área no consolidada y con superiores opciones de riesgo. En este sentido, es importante considerar:

• La vida útil (período de tiempo) del inmueble. Este período viene dado por las características intrínsecas del procedimiento (los flujos de fondos más lejanos en el tiempo son muy castigados cuando se los actualiza).
• En lo que se refiere a la tasa de descuento, más allá de que no es un tema simple de determinar, se tiene la posibilidad de plantear diferentes niveles de tasas, que llevarán a otros muchos valores recientes. Conociendo los distintos resultados en el Reporte de Tasación, quién deba tomar la elección va a poder usar el valor de hoy que surja de la tasa de descuento que él considere más correcta.
• Es primordial que se establezca una relación vendedor-comprador fuertemente determinada por los intereses del comprador (beneficios futuros). De manera que, al deducir el valor, los primeros pronósticos del tasador se deben orientar hacia la potencialidad de la propiedad para crear capital.
• El paso final, el descuento de ganancias futuras para saber su valor de hoy, se apoya en elegir la tasa de interés correcta para la propiedad que es tasada.  

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