La compra o venta de un inmueble en Chile es una gran decisión, sobre todo por el dinero que implica y el rigor necesario para garantizar que cada paso se haga correctamente. Por eso es necesario que conozcas todo lo posible al respecto. Aquí es donde entra en juego la promesa de compraventa Chile.
A continuación te explicamos qué es una promesa de compraventa, por qué es importante la promesa de compraventa de inmueble, qué documentos necesitarás para la promesa de compraventa y, qué debes saber al momento de comprar o vender una propiedad en Chile
Tabla de Contenidos
Qué es una promesa de compraventa Chile
La promesa de compraventa de un inmueble es el preludio de un contrato de compraventa, que es un tratado bilateral escrito con eficacia jurídica que obliga a las partes implicadas a vender un inmueble, por un lado, y a comprarlo, por otro, a un precio y en un plazo determinado.
La promesa de compraventa no es un documento obligatorio para la compra de un inmueble, sino un acuerdo voluntario entre las partes para asegurarse de cumplir con todas las «reglas del juego», hacer todo de acuerdo con la ley y llevar a cabo este negocio de forma clara y agradable.
Qué debe tener una promesa de compraventa
El Código Civil chileno establece su art., en 1554, una serie de requisitos básicos con respecto al efecto legal de las promesas de compraventa que incluye:
- Toda promesa se hace por escrito
- El contrato prometido no debe ser anulable por ley
- La promesa debe contener términos y condiciones que definan el momento de la celebración del contrato
- Que el contrato prometido está expuesto en el documento, y que para que sea completo sólo le falta la entrega de la solemnidad prescrita por la ley
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Cómo funciona la promesa de compraventa en Chile
Este documento se tramita al comprar o vender una propiedad en Chile, ya sea usada o nueva. En el caso de los proyectos nuevos, existe un formato promesa de compraventa establecido y proporcionado por la empresa constructora.
Del mismo modo, si pretendes hacer negocios con una casa antigua, tanto el comprador como el vendedor deben acudir a un notario para firmar el contrato.
En qué fijarse en una promesa de compraventa
Aunque un contrato de promesa de compraventa de una propiedad que cumpla los requisitos anteriormente descritos ya es legalmente válido y permite demandar a la otra parte si se incumple. Es aconsejable que la promesa de compraventa incluya también:
Toda la información relativa a las especificaciones técnicas de la propiedad que se va a comprar
Dirección, propietario, zona de la propiedad (incluyendo el aparcamiento y otras instalaciones).
La situación legal de la persona que vende la propiedad
Si es el propietario o el agente del propietario, la situación legal de la propiedad (si tiene deudas o reclamaciones legales).
Precio total del inmueble
Incluido el IVA, que, en virtud del Decreto Ley 835, afecta a la compra de inmuebles a partir de 2016, se deducirá el precio total del inmueble y se devolverá esta cantidad si no se cumplen las condiciones para concluir la venta. Se aclara que este importe debe ser entregado si no se cumplen las condiciones.
Las multas o penalizaciones por incumplimiento de una promesa de compraventa
Deben determinarse por escrito después de que las partes hayan acordado su importe, que debe ser igual para ambos (no hay una cantidad fija, pero suele variar entre el 10% y el 20% del precio de compra).
Cómo firmar una promesa de compraventa
Este acuerdo se firma con una pequeña nota de crédito con recibos de caja como apoyo y suele hacerse después de la disociación de bienes. En el caso de las viviendas nuevas, se legaliza cuando el fideicomiso logra el equilibrio, es decir, cuando el constructor vende la mitad de las unidades.
Quién paga la promesa de compraventa Chile
Habitualmente, es el comprador quien paga la promesa, normalmente este contrata a un abogado, el representante redacta la promesa de compraventa, realiza una búsqueda de títulos de la propiedad y, finalmente, redacta el acuerdo. Ahora, puede que ambas partes puedan llegar a un acuerdo y pagar la mitad del precio.
En qué consiste una promesa de compraventa
Consiste en un documento firmado por el propietario de la vivienda y su comprador, en el que uno se obliga a comprar y el otro a vender. En este escrito, ambas partes deben atenerse a los puntos pactados hasta el momento de la escritura de la propiedad.
Suele ser requerido tanto por el comprador como por el vendedor porque ambas partes pueden favorecerse de este acuerdo previo.
Qué pasa si no se cumple una promesa de compraventa
Cuando es incumplida una promesa por ambas partes o por alguna de ellas, pueden presentarse varios escenarios. Si por ejemplo, en el caso de que sea una inmobiliaria, esta tiene que pagar la multa. Siendo esto completamente legal.
De la misma manera pasa si te arrepientes, llamado a esto desistimiento. Si no hay ningún motivo o ninguna razón por la cual incumples la promesa, debes pagar la multa establecida. Que normalmente como se mencionó anteriormente oscila entre el 10 al 15% o lo que hayas firmado en el escrito del valor del pie entregado.
Pueden que existan varias opciones por la que no se llega a cumplir una promesa de compraventa Chile:
- El comprador decide no seguir porque se arrepiente de haber invertido en el inmueble, y no por una razón de fuerza mayor
- El vendedor decide no vender el inmueble porque ha encontrado un comprador que le ofrece un precio más alto, o simplemente porque ya no quiere vender la casa o el departamento en blanco o departamento en verde
- La imposibilidad de que el comprador obtenga una hipoteca
- La muerte del negociante o del cónyuge del vendedor
- El fallecimiento del propietario de la vivienda o de uno de los herederos
- El comprador o el vendedor enferma gravemente y no puede llevar a cabo la transacción
- Que el comprador o el vendedor no dispongan de un certificado de propiedad apto para su inscripción en el registro de la posesión
En cualquiera de los casos, se entiende que la compraventa prometida no puede llevarse a cabo por razones ajenas a la voluntad, y en estos casos, es conveniente que las partes lleguen a un acuerdo y decidan o bien anular la promesa de compraventa o bien fijar una nueva fecha para tener los documentos en regla.
Cómo anular una promesa de compraventa en Colombia
Si no se cumplen esos requisitos, pueden ser invalidados, en el caso de Colombia para anular una promesa se debe tener presente:
- Para ser anulada, debe ser por escrito
- Las partes deben tener capacidad legal para celebrar el contrato
- Debe haber consentimiento entre las partes
- Se basa en un tema legal
- Debe ser fundamentada en una causa legítima
Cuándo vence una promesa de compraventa Chile
El periodo que se suele tratar es de 90 días. Para que una promesa de compra o venta sea válida, debe indicar un periodo de tiempo. De este modo, las partes sabrán cuándo pueden esperar o exigir que se celebre el acuerdo de compra.
Es decir, el plazo promesa de compraventa para cumplir la promesa de venta vence en la fecha acordada. Si las partes acuerdan cumplir el contrato de compraventa por ejemplo, el 24 de julio de 2021, entonces esa fecha habría expirado y el incumplimiento con las consecuencias mencionadas ya se habría producido el día 25.
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Cómo renunciar a una promesa de compraventa
La promesa de compraventa es un contrato tan revocable por acuerdo de las partes como lo es en el momento de su celebración. Lo ideal es que si una de las partes no quiere o no puede cumplir el contrato, intente llegar a un acuerdo con la otra parte para terminar la relación de forma amistosa.
De no llegar a un acuerdo entre ambas partes, se debe hacer un escrito nuevamente con la explicación de la renuncia. El por qué la hace y cuáles son los motivos que implica deshacer la promesa.
¿Es posible transferir una promesa de venta?
Sí, sólo si está por escrito y permite la promesa de venta.
Una práctica común en el mercado inmobiliario es que al momento de desistir de la compra de un inmueble, se toma la opción de vender la promesa de venta a otro interesado, y la persona que compró esta promesa se convierte en el nuevo propietario y continúa el proceso de compra del inmueble.
Cómo hacer promesa de compraventa Chile de la casa
La forma más eficaz de hacer una promesa de compraventa de la casa, es asegurarse de que todos los procedimientos sean legales. Puedes ingresar a la página web de genproactivo.com y conocer más sobre cada uno de los ordenamientos que se deben tener en cuenta.
¿Qué debe incluirse en una promesa de compraventa de vivienda?
La información más importante que debe incluirse en un contrato puede leerse detenidamente con antelación cuando te toque firmar, evitando así futuros inconvenientes.
- Datos del comprador y del vendedor
- Detalles de la propiedad
- Precio de venta y forma de pago
- La fecha de entrega del bien
- Sanciones
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Cuándo se hace una promesa de compraventa
Aunque no hay obligación de hacer una promesa de venta cuando se compra una propiedad, normalmente las partes hacen una promesa de venta porque les ayuda a finalizar la negociación y a garantizar que se hace de forma legal y transparente.
Una promesa de compraventa tiene varias utilidades, entre ellas:
- Garantiza el precio y las características del inmueble
- Retira la propiedad del mercado, o «reserva»
- Le da tiempo a asegurarse de que la propiedad y su vendedor cumplen todos los requisitos para que la venta sea legítima
- Permite al comprador disponer de tiempo para concertar una hipoteca, si es el caso
- La firma de una promesa de compraventa Chile es la mínima garantía de que las partes pueden tener un interés tanto en la compra como en la venta, por lo que este acuerdo se utiliza cada vez más
Cómo llenar una promesa de compraventa de un inmueble
Existen en la actualidad formatos que puedes descargar en línea. Conformaciones que se aplican a la compra y venta de bienes inmuebles en distintos países y regiones. Sin embargo, en general, hay algunos pasos importantes que hay que tener en cuenta para hacerlo correctamente y de acuerdo con la ley.
- Que al llenar el formato se tenga una letra legible y sin errores de ortografía
- Si el documento se descarga, este esté totalmente limpio y se lea claramente
- Que todos los datos de ambas partes sean lo correctos
- Verificar que las firma de las hojas o cuartillas de los formatos estén completas
- Además al lado de las firmas debe ir el sello en el caso de ser una empresa. O las huellas dactilares de ambas partes
- Recuerda que se debe tener copia de todos los formatos
Al llenar este escrito muchas veces se requiere de un abogado. Pero es cuestión del pacto que hagan ambas partes.
¿Cómo se hace una promesa de compraventa de un inmueble?
Un contrato de promesa de compraventa debe contener al menos las siguientes disposiciones
- Identificación de las partes
- El objetivo del contrato
- Identificación del inmueble mediante el número de registro de la propiedad
- Tradición de la propiedad
- Precio y forma de pago
- Acuerdo sobre el depósito
- Estado sanitario de la propiedad
- La fecha y hora de la firma de la escritura de compraventa y la ubicación de la notaría hará que este contrato sea completo
- Disponibilidad del cónyuge
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Cuál es el valor notarial promesa de compraventa
La promesa de compraventa Chile de una vivienda requiere algo más que el pago inicial y el pago de la hipoteca, y hay otros gastos además de estos. Así que no te olvides de ahorrar para cancelar alegaciones, certificados, gastos de notario y otros documentos.
El coste de un préstamo hipotecario
En el caso de realizar un préstamo hipotecario, muchas personas desconocen que al solicitarlo a una entidad financiera, el interesado debe asumir los gastos de la Encuesta: algunas entidades financieras cobran a sus clientes por realizar esta encuesta. Dependiendo de la empresa y de sus políticas, puede llegar a ser de 100.000 pesos.
Ten en cuenta que este precio suele estar dentro del ámbito de los servicios prestados por el corredor, por lo que si recibes los servicios de un agente inmobiliario, la preparación de una promesa de venta es gratuita.
Ahora bien, si estás en búsqueda de una inversión segura puedes contactar a los mejores en el tema. Con Gen proactivo puedes encontrar el mejor proyecto inmobiliario de todo Chile.
